О несанкционированном строительстве коттеджей и их принятии в эксплуатацию на основании «дачной амнистии»

Так называемая «дачная амнистия» позволяет сдать в эксплуатацию коттедж, построенный без оформления разрешения на его строительство .

Поэтому собственники земельных участков (в т.ч. предназначенных для индивидуального жилищного строительства) несанкционированно строят коттеджи без наличия Разрешений. А затем коттедж сдают в эксплуатацию с использованием права на дачную амнистию.

При этом многие такие коттеджи строят с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, без соблюдения нормативов отступа от границ участков, от границ соседних домов, от подземных коммуникаций, от линий электропередач и дорог.

И получая Свидетельство о государственной регистрации права собственности на дом, многие уверены в завершении всех проблем.

Что удивительно: часто местные чиновники рекомендуют гражданам строить дом несанкционированно (с использованием права на амнистию), без разрешений. А владельцы земельных участков радостно следуют таким рекомендациям.

Однако несанкционированно построенный коттедж будет носить статус «самовольной постройки» даже после выдачи на него Свидетельства о государственной регистрации права.

Поэтому, принимая решение о несанкционированном строительстве коттеджа следует учесть, что:

• Если владельцы смежных земельных участков посчитают, что сохранение самовольной постройки (т.е. вашего дома) нарушает их права и законные интересы, они имеют право подать иск о сносе вашего самовольно построенного дома («самовольной постройки») и в процессе строительства коттеджа, и после его постройки, и даже после получения Вами Свидетельства о государственной регистрации права на построенный коттедж.
• Суд будет обязан принять решение о сносе коттеджа, если соседи докажут, что постройка создает угрозу жизни и здоровью граждан, или построена с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
• С позиции законодательства, суд имеет право принять решение о сносе коттеджа, даже если его постройка создает угрозу жизни и здоровью только граждан, самовольно построивших этот дом. Истцом в таком иске могут вступать и местные органы власти, и отвечающие за безопасность жизни граждан согласующие инстанции ( Го и ЧС, ЦГСЭН, и т.д.), и организации- балансодержатели коммуникаций, и даже органы опеки.
• На требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется ( т.е. можно проиграть даже иск, поданный через 10 лет после постройки дома).
• А теперь представьте ситуацию: ваш дом построен, и вы по «амнистии» вступили в права собственности на него. И вдруг у соседнего дома появляется новый хозяин - которому ну очень хочется иметь «панорамный» вид из окон. И изучая нормативы, он обнаруживает, что Ваш дом построен с отступлением от нормативов. Последствия представляете?

Следует также учесть, что несанкционированно возведенный объект незавершенного строительства (т.е. недострой) также считается самовольной постройкой.

Что такое «существенное нарушение градостроительных и строительных норм и правил»:

К сожалению, законодательством это четко не регламентировано. Однако следует учесть, что угрожает жизни и здоровью граждан:

• постройка дома рядом с газопроводом на расстоянии меньшем, чем предусмотрено нормативами ( утечка газа или взрыв создаст угрозу жизни и здоровья находящихся в коттедже граждан)
• постройка коттеджа в зоне прохождения коммуникаций ( в случае аварии это может затруднить работу аварийных служб и продлить время аварийного ремонта. А аварии на электросетях, газопроводе и пожары в зоне плотной застройки практически всегда создают угрозу жизни и здоровья проживающих рядом граждан)
• постройка коттеджа с нарушением требований по противопожарным разрывам между домами;
• постройка коттеджа с нарушением требований по инсоляции (т.е.естественной освещенности) комнат соседнего дома.
• постройка коттеджа с внутренним планировочным решением, не соответствующим противопожарным нормативам ( например, на втором этаже коттеджей часто не предусматриваются пути эвакуации. А если загорится коридор, лестница, и нет балкона? Сомнительно, что малоподвижные пожилые люди и маленькие дети будут прыгать с второго этажа.
• постройка дома в зоне «красной линии домов» ( часто в состав принадлежащих гражданам по праву собственности земельных участков входит территория земель за «красной линией». Однако строить на такой части земельного участка дома запрещено- дом нужно размещать с отступом от «красной» линии домов)
• постройка дома в водоохраной зоне рек и ручьев.

Подобные обоснования суд вряд имеет право посчитать «существенными» нарушениями. И вряд ли суд посчитает, что не нарушены права и интересы граждан. Даже если суд посчитает нарушение прав граждан « несущественным», то есть вторая проблема- нарушение существующих нормативов.

Последствия несанкционированных пристроек к дому- аналогичные.

И возникает вопрос: что же делать?

Если ваш дом в стадии строительства, то самый разумный вариант- оформить разрешение на его строительство . Тем более, сейчас это стоит недорого.

Если жалко денег, то хотя бы потратьте деньги на экспертизу соответствия нормативам месторасположения дома и его планировочного решения. А еще желательно получить план геоподосновы (на нем указаны все коммуникации), и согласовать месторасположение дома на участке с местными органами власти.

Если вы планируете покупку дома, то перед его приобретением мы рекомендуем провести экспертизу соответствия месторасположения дома и его планировочного решения существующим нормативам. Потому что переход к вам права собственности на самовольно построенный дом не лишит ваших соседей и инстанции права подать иск о сносе дома.

Имея 10-и летний опыт оформления разрешительной документации на проведение строительных работ, ООО «ФРАНЦ-А» поможет Вам:

• собрать сведения о расположении подземных коммуникаций, согласовать расположение дома на участке с организациями- балансодержателями таких коммуникаций
• провести экспертизу месторасположения и планировки дома\ коттеджа на соответствие существующим требованиям
• оформить технические условия на подключение к подземным коммуникациям
• оформить Разрешение на строительство дома.

Контактные телефоны: (495) 663-35-81, 663-35-86
Эл почта: FRANZ-A@yandex.ru